对于华人来说，实现美国梦的其中很重要一点是拥有自己的房子。所以，大部分华人移民来到美国会努力工作，省吃俭用，希望能早日买到房子。但不是买个人都能全款用现金买房，会考虑贷款买房。
那么，在美国贷款买房，办理房贷的流程到底如何，下面简单介绍一下。
首先，通过买房预算和 Pre-Approval 确定房屋总价
房产市场上有个基本的定律，房价不要超过贷款人年收入的四倍。这是一个大概的估计，具体还要看自己是否有负债、存款，是否有家人资助等。
一般情况下，贷款额度上限为贷款人税前收入的45%。假如你年收入10万，那么你最高的年度还款能力为4.5万，包括本金、利息、房产税、HOA fee 等。较保守者认为房屋总价不超过年收入的2.5倍，较乐观者认为可以到4-5倍。
这是非常粗略的估计，每个人的实际情况可能相差很远。同样的年收入，没有负债和孩子就可以承受更高的房价，如果是刚毕业的年轻夫妇，有车贷、学生贷款、还有1-2个孩子要抚养，可负担的房价会低很多。
如果未来几年打算买房，可以先用在线工具计算一下自己现在的支付和贷款能力；等到了真正开始看房的时候，应该先找银行做 Pre-Approval（预批） 来更准确地判断自己的还贷能力。
买房前很重要的工作是找银行的贷款专员（Loan Officer）做房贷Pre-Approval，即“预先批准”的贷款额度。这较为准确地反映了你的承受能力，也向卖家和经纪人表明你诚心要买房（You are a Serious Buyer），而不是随便看看。在房市较热的时候和区域，很多经纪人和卖家可能不会接待没有 Pre-Approval 的买家。
做 Pre-Approval 之前，不要想当然以为自己一定能借到很多钱，结果可能会出乎你意料。对于大部分上班族来说，做 Pre-Approval 一般要提供这些信息和文件：
- 过去2-3年的 W2 或报税表。
- 最近1-3个月的工资单。
- 最近2-3个月银行流水帐。
- 驾照/ID、社安号。
银行贷款专员（Loan Officer）会查询你的信用分数和记录，结合你的收入和负债情况，决定大致上能贷给你多少钱，并给你写一个 Pre-Approval Letter。这个过程一般免费，可能需要1-3天。Pre-Approval只是预估贷款额度，并不是一定能批到的额度，这意味着：
- 你可能拿到了 50万 的 Pre-Approved 额度，但真正办理贷款时却只批了 48万。这种情形可能有多种原因，比如说你拿到 Pre-Approval 后经济状况发生了变化（比如贷款买了一辆新车），或者你的信用分数、贷款利息等市场环境在这段时间发生了较大变化等。为了让 Pre-Approval 准确可靠，你应该如实披露自己的资产、负债和收入情况。
- 你可以到 A 银行做 Pre-Approval，最后却申请 B 银行的贷款；也可以同时拿 A、B、C 三家银行的 Pre-Approval，最后选择 D。
使用 Pre-Approval 的额度，加上手头用于做首付（Down Payment）的资金，即你可以负担的最高房价 。注意还要留一些钱做手续费。
Pre-Approval 对信用分数的影响有限
不同的银行给你额度和利率都可能不同，大多数人买前会找多家银行比较。前面提到了，做 Pre-Approval 的时候银行会查看信用分数和记录，这是 Hard Pull（Hard Enquiry），会略微降低你的信用分数。
不过，如果你只是在不同银行之间 货比三家 做房贷 Pre-Approval，并不是同时申请开通多个信用帐号，现在的信用分数计算模型一般不会重复计算。最新的 FICO 会把45天内的多个 Hard Enquiry 合并为1个；一些较老的模型则是14天。另外，FICO 评分时会忽略30天以内的 Hard Enquiry。这意味着：
- 如果没有很快买房的打算，没事不要乱做 Pre-Approval，因为每个 Hard Enquiry 都会降低你的信用分数。
- 如果要做多个 Pre-Approval，最好在14天之内全部做完，这样会在 FICO 模型中合并为1个 Hard Enquiry，对信用分数的影响更小。
- 如果买房的进展顺利，在 Pre-Approval 之后30天之内申请贷款是最理想的状况，因为此时 FICO 会忽略做 Pre-Approval 的 Hard Enquiry。
开始看房并选择房产经纪人
自己看房可以先去 Zillow.com, Realtor.com 和 Redfin.com 等网站找。大致心里有数之后就要找房产经纪人（Realtor or Real Estate agent）带你实地看房。
在网上面看房，主要有几个关键点要看。地点、售价、照片这些自不必说，还有以下几点：
- 主要特点。看这房子有哪些设施，暖气是烧燃气的还是用电的，车库有几个车位，有哪些电器包括在内，地板是地毯/木头/瓷砖。虽说这些日后都可以改造，但又是一笔花费要考虑进预算中。
- 房子哪一年建的。当然越新越好，超过20年的旧房子会有很多地方要修补。
- 房子已经在网上挂牌出售有多久。一般情况下，房子大多数在一个月左右就交易成功，超过三个月的房子肯定哪里有问题，又或许是房主不急着卖。
- 房价和房产税历史记录。可以看出房子的涨跌价趋势。有时候能看到房子在挂牌过程中降价，那就表示更有砍价空间。
- 月度还款额。这是个很有用的小工具，可以估计出每个月的还贷额。网站估算的数字与真实还贷额相差不大，还算挺准确的。
这些网站上都有房产中介信息，黄页广告也有，找朋友介绍也可以。在还没跟中介签合约前，可以随时换一个。
有些房产经纪人比较急冲冲的，可能刚见第一面就催着你签代理协议。签了这份协议之后他/她就是你的独家代理人，通常6个月之内不能更换，在此期间就算别人带你看房、或者你自己找到了喜欢的房子，买房时你仍然需要支付佣金给这个已经签约的经纪人。因此，认识新的房产经纪人之后，应该充分考虑其是否负责、可靠、守时、专业（熟悉当地房产市场以及房屋交易流程）、有耐性、易于沟通、值得信赖等，然后再签订代理协议。
当然，经纪人也要保障自己的利益，尤其在忙碌的都市，没谁会在没有签订协议的情况下没完没了带你看房，因此你在开始看房的同时也要注意观察经纪人，有问题及早沟通。
选择的房子最好不要太旧（5-10年内）；维护的比较好；无需大装修（比如换地板、重铺隔热层、重做天花板等大工程）。
很重要的是，一定要实地仔细看法，很多小细节在照片上没法体现。
可以把我想象成已经住在这个房子里的人，从早上起床、洗漱、做饭、家务、照顾孩子、出门等一系列活动演练一遍，大致上就能感觉出这房子适不适合你了。比如卧室的光线会不会夕照，浴室有没有窗户让自然光进来，卫生间有没有窗户可以换气，厨房的格局是否合理，操作起来会否不顺等。
出意向书（Offer）和谈价格（Counter Offer）
看中了想买的房子后，就可以和经纪人签订代理协议了（一般有效期为三个月），经纪人会提供你选定房子的 Seller Disclosure Report，里面说明了房子的状况，如果有任何损坏，屋主必须注明。
经纪人替你向对方报价后，这个报价有效期一般是24小时，屋主可以接受/拒绝/忽略/还价。
双方就价格搭乘一致后，接下来就是签交易合同（Sales Contract）。下一步是办理贷款。
申请贷款和买房屋保险
美国最常见的房贷是30年或15年固定利率：
- 30年利率高，每期还款额低，还贷期长，最后支付的利息总额较高。
- 15年利率低，每期还款额高，还贷期短，最后支付的利息总额较低。
不过，如果收入不高（还款能力有限）又想贷15年，可能贷款总额会下降。30年的话贷款可以超过房价的80%，不过需要再付“贷款保险费”。另外，还可以选择浮动利率，不过有一定风险，因为你不知道几年后市场行情利率是否会上涨。
如果是第一次买房，并且收入符合要求，还可以查查当地是否有 「First Time Home Buyer Program」 或 「Housing Assistance Program」。当然，各地的项目和政策不一样，你也可以咨询经纪人。
对于在美国的华人来说，要特别注意过去2-3个月的银行账单。因为购房所用资金必须有合法来源，工资和存款当然没问题，但如果是过去2-3个月的银行账单上有大笔入账无法说明来源，则不能用于支付房款、银行审批贷款额度时将不会考虑这些资金。
如果你有亲友资助，或者从中国的帐号汇款过来，或者是大额现金存入，应该至少提前3个月存入你在美国的银行帐号，否则即使是合法资金，你也很难提供恰当的证明。
银行 Loan Officer 负责帮你准备和初申材料，提交贷款申请；真正批准贷款的人是银行的 Underwriter，一般来说你见不到。然后尽量这段时间不要出门旅行，以免要补充材料时找不到人；另外在正式贷款批复之前，不可以有大件购物，尤其是不能得意忘形去贷款买车、分期付款购买大件家电或笔记本等，因为这会提高你的负债水平、从而降低还款能力和贷款额度，甚至导致贷款申请被拒。
谈了贷款后最好尽快找好房子保险（House Insurance）。建议去找你买车险的同一家公司，因为房险车险都给同一家公司做，价格可以更优惠。一般情况下，保险公司会把保险资料交给银行。
Appraisal、Inspection 和 Contingency
Appraisal 就是房子估价，由银行负责，当然费用最后是算在买家头上。Appraisal 大概需要一个礼拜，做好后银行会把报告书寄给你：
- 如果估价结果比房子的成交价格高，那很好，你什么都不用做。
- 如果估价比房价低，你可以和屋主谈判、看能否再降价。如果屋主不肯，那么你有两个选择：
- 可以继续交易。不过，银行能批准的贷款只能是估价的 80%，而不是房子成交价格的80%，意味着你需要准备更多的首付。
- 放弃交易，拿回之前的定金。
Inspection（房屋检查）和贷款同时进行。买家可以自己找 Inspector，也可以拜托中介找。一般中介都有自己比较熟悉的，尽量亲自去 Inspection 现场。
- 买二手房跟买二手车一样，几乎不可能有十全十美，多少都会有点小毛病，只要没有大毛病就好。一般第二天 Inspection 报告就能出来：
- 查出来的毛笔跟屋主的 Disclosure 对比一下，看是否有不一样的；若没注明可让卖家修。
- 有需要卖家维修的，就可以在 Contract 里加个 Addendum，注明要求屋主找 Professional 专业人士来修，而不是自己随便修一下应付。
House Inspection 后再做白蚁检查（Termite Inspection），这两个的费用总共是 $400 左右。这个费用不会算在 Closing 里面，必须直接付款给 Inspector。如果房子有地下室的话，还应该做氡气检查（Radon Inspection）。
美国买房通常都有一些 「Contingency」 条款，即履行合同的先决条件。若特定条件无法满足，则双方可以选择中止合同、不构成违约。这些条款通常都是用于保护买家，以免在出现意外的时候无法交易、白白赔掉几千甚至几万美元定金，常见的有 Appraisal Contingency、Financing Contingency、Inspection Contingency、HOA Document Contingency 等。
Closing Disclosure、验房、接通水电
交房（Closing）前一周左右，银行通知贷款人去签 Closing Disclosure。这是一个标准的表格，里面有贷款的各个细节，要仔细阅读，如果发现和当初谈好的数字有出入，马上联系银行。表格底部的 Cash to Close 就是交易当天需要支付的金额，包括了首期和其他 Closing Cost，但是这个数字到了实际交房当天还可能会有轻微的变化。
推荐 Consumer Financial Protection Bureau 的一个网页，它教你如何读懂 Closing Disclosure，解释非常详尽，链接在此。另外，记得及时和中介跟进房屋修整进度，在 Closing 的日期前一定要再去验房（Final Walk Through）。还好我们的该换新的都换了，中介还帮我补了墙壁。
交房（Closing）拿钥匙
交房前一两天，银行贷款专员会邮件通知 Closing Cost 的金额，贷款人一般需要用现金支票（Cashier’s Check）支付，可以到你开户的银行办一张。交房当天，带上支票、驾照（ID），和中介一起到银行做最后手续，最主要是签一大堆文件，一手交钱、一手拿钥匙。
在美国贷款买房，首期需要准备多少现金？
假设房价20万美元，贷款80%，首期款需要4万，Appraisal, Escrow Fee, Pro-Rated Property Tax, 银行各种 Report 费用，最后要再多准备1万现金。在美国买房子，中介费是卖方全付，买方不用付。
美国房屋产权的常见类型
对于大部分人来说，房子是一生中最贵重的财产。因此，买房的过程通常也最复杂。如果你是一个人自己买房，产权由你完全所有，简单清楚。若你是两个人（甚至更多）一起买房，产权就没有那么简单了：
- 这栋房子归谁所有？各占多少比例？
- 谁有权使用这栋房子的哪些部分？
- 若一方身故，他的产权如何处理？若夫妻离婚、男女朋友分手，产权如何处理？
- 若一方想退出，是否可以转让或售卖自己所持有的部分产权？
- 若一方在外欠了钱，债主是否有权追讨该房产？
很多人直到买房签合同的那一刻，才意识到还有这个问题，所以买房前一定要想清楚哦。