来源:雾谷飞鸿

有位网友提出这样一个问题:“网上传言在美国交不起房产税会被政府或者银行强制把房子卖掉不知是真是假,假如说没钱交房产税会怎么样呢?会被强制收走房子或者其他物品抵押吗?”这个问题牵涉面较广,下面就具体解释有关规定。

首先要明确一个概念,美国绝大部分房产是包括土地的,也就是说房主(Ower)不但拥有房子的所有权,也拥有与房屋相连的土地的所有权,包括房屋地基、院落的土地所有权。所谓的房产税,正确的说法应该是房地产税(Real Estate Tax)。房地产税是一个税种,但包括两个组成部分,一个是房产,另外一个是地产。每年屋主都会收到下一年度应缴房地产税的通知(有些地区是每年调整,有些是几年调整一次),在大城市地段好的地区,由于土地值钱,因此往往在应缴房地产税中,地产的比重高过房产;而在乡村地区,地产的比重大多不及房产。

下图是弗吉尼亚州费尔法克斯县(Fairfax County)的房地产税示意表,表中显示了一户屋主2015年、2016年应缴房地产税的数目以及2017年估计应缴房地产税的数目。以2016年的房地产价值为例,共585670美元,其中地产为26万美元、房产为325670美元,房地产税的税率是1.1585%,所以应缴房地产税为6784.99美元(=585670美元 X 1.1585%)。

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其次,房地产税的征收是地方政府(主要指市政府、县政府)的职责,不但与联邦政府没有关系,更与银行等其他金融部门无关。而地方政府的运作经费来源,主要就是靠房地产税。以2016年费尔法克斯县为例,当年该县总收入为38亿美元,其中24亿美元来自房地产税,房地产税占整个县政府收入的63%。

由于房地产税在地方政府运作经费中占主要部分,包括中小学教育经费、道路维修、图书馆运作、公共设施、警察局经费、政府员工的工资福利等,都靠政府拨款,因此收缴房地产税是政府的重要事项。而对于拖欠或不缴房地产税的屋主,政府首先会将欠税与房产地契(Title以及Deed)联系在一起,这样,不但会大大影响屋主的信用记录,降低屋主的信用分数,而且当屋主出售房屋时,会影响到交易,因为买家根本不希望买下欠房地产税的房子。其次,如果屋主坚持不缴房地产税或拖欠税款,政府可以根据法律规定,采取强制措施将房子拍卖,这种做法被称为“房地产税卖屋”(tax sale home)。具体说来,大致有两个做法:

1,拍卖房地产税欠税(tax lien sale),由出价最高的买家买下屋主的欠税,这样,买家就成为屋主的债主,由买家负责向屋主追缴欠款以及利息、法律费用等。如果屋主不能满足新债主的追款要求,新债主则可以根据法律,将屋主的房屋公开拍卖。这种拍卖方式在全美29个州以及首都华盛顿特区、维尔京群岛和波多黎各是合法的。

2,直接拍卖房地产(tax deed sale),由出价最高的买家买入房地产以及所欠房地产税。

通常来说,无论采取哪一种方式,地方政府在采取拍卖方式强制收回屋主拖欠的房地产税之前,根据不同地方的规定,往往会给屋主几个月或几年的时间来缴清欠款,如果过了期限,则会启动拍卖程序。在绝大部分地区,法律规定即使屋主的房地产被政府拍卖了,屋主在规定的期限内(大多一年)有权将其从新买家手上买回来,但必须全额付清新买家支付的所有费用以及利息等。

由上所述,拖欠房地产税是很严重的事情,最后可能导致房地产被拍卖,值得屋主严肃对待。不过,对于确实没有能力缴付房地产税的屋主来说(有能力而不缴的除外),不同的地方政府有不同的项目帮助屋主度过难关,包括缓交房地产税、分期缴纳甚至减免房地产税等。以维珍尼亚州费尔法克斯县为例,居住在该县的居民,年龄超过65岁或残障人士,年收入在52000美元及以下的,可以免付房地产税;收入在52001美元至62000美元的,房地产税减半;收入在62001美元至72000美元的,房地产税减免25%。

想知道你所在的县(county)或市(city)是否有房地产税减免计划,可直接登录县或市政府的官网查询;也可用谷歌搜索,比如要查纽约市的,可输入 new york city real estate tax relief 来搜,第一搜索结果就是了。

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谈谈美国的房地产税及欠税后果

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