对于在中国国内购房的人士都清楚,当我们买房之后,就会拿到房产局下发的房产证。此证件也是确定了持有者对房屋的所有权信息,也因此导致了很多美女嫁人也都要在房证上落下自己名字。房产证的好处除了娶老婆,还可以抵押贷款,为债权人做一个物业拥有权的证明。

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如果在美国买了车,那么买主会得到的则是官方签发的一个叫做Title的证明,相当于所有权证。这个证件会一直随着我们对车的转让、赠送、变卖,基本上要一生相伴了。但是在美国买了房又不同你的所有交割文件中是找不到Title文件的。也就是说,你完全没有一个文件可以证明自己的对这个物业的所有权。这是不是会让人很抓狂?当然,这个制度与美国房地产市场的长期私有制度有关。

在美国,土地交易的历史悠久,远早于现代规范交易制度的建立。要证明一块土地的所有权,只需要提供证据,而不是证明。理论上来讲,这必须要追溯到该土地交易的所有历史记录,否则的话,在法律上就算是漏洞了。

例如,现在有一块土地,业主是A,他想要将该土地卖个买家B。而B如果想要土地的Title(所有权证书),理论上来讲A要为其提供文件,证明:

1、A是从C(上一任业主)手里合法取得了该土地的;

2、A在持有过程中,没有欠税、没有抵押他人、没有转让或赠与他人、没有法律上的纠纷。

这就需要A出具C当初交易给他时候提供的所有的关于土地合法拥有、持有的文件。但是这基本上就是开玩笑了,毕竟一块地谁知道曾经交易过几百次,哪有那么多文件可存储呢?正常来说真的要交易的时候,律师需要找到Title的服务公司,做一个Title search,查看该物业的交易记录。

当然,这也只能最多回顾个50年,还没办法保证所有的记录都是完整和真实的。也就是说,物业的业主是很难证明自己所拥有的这个物业是百分百合法拥有、合法交易的。鬼晓得,某一天有个人会提出诉讼,拿出了一些历史文件,证明自己的的祖辈在几十年前曾经因为财产分割造成了此房屋有多个业主并存的情况。而当前的业主又是通过比较正规的途径购买了房产,这个时候就非常的无辜。那么,如何才能避免这类情况发生,保证交易双方的权益和信心呢?

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俗话说上有政策,下有对策。既然Title没办法证明业主的合法所有权,那么就换个新东西,律师们发明了一个叫Deed的文件,它本身是一种单边的保证契约。在物业交易的时候,卖房必须要签署一份文件,保证自己讲物业的所有权转让给买家。

Deed的类别大致分为四种,常用于房地产交易的是General Deed和Specific Deed两种。

1、General Deed 是相对来看最好的一种。既可以保证所有者在持有该物业期间是合法的,而且所有的债权、债务也都是清晰的,还会承诺,如果将来物业有产权纠纷,无论物业历史上有任何问题,卖家都会承担费用和损失。

2、Specific deed 只是承诺承担有限的责任, 如果该纠纷涉及到该物业的历史时段不是在卖家持有该物业期间,卖家就不需要承担责任。而当今大多数的二手房交易中,Deed都是使用的Specific Deed。

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实际上,Deed上承诺的担责任的部分是没有保证的。房产交易之后,买家想要找到卖家,并且成功诉讼是一件很难的事情。这个时候该如何去解决呢?Title Insurance 就该出场了,它是一次性支付,在买家持有期间会一直有效。有了Title Insurance,房地产交易就轻松多了,买家不需要担心卖家是否合法持有该物业。买家只需要购买Title Insurance,Title Insurance公司就会为买家来提供服务,搜索相关的信息。如果不幸发生了诉讼问题,Title Insurance公司也会赔偿买家的所有损失。

现在房产交易市场中,可以轻易的找到很多Title Insurance公司,价格上差异却非常大。如果过户的Title Company是买家雇佣的,价格上会比较客观。大家可以 Google 一下收费的比较,就比较清楚你付的 Title Insurance 费用多了还是赚了。

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美国有没有房产证? Title与Deed是什么?

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