银行批贷款时最重要是要计算家庭承受能力,不单单是首付的多少,购房者能否能够支付整个房屋贷款更为重要。购房者常问的一个问题是:我能够买到多大的房屋?我能够贷到多少钱?除了要考虑首付,银行使用借贷收入比率(DTI)来决定你的最大的可贷款额。

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银行主要考虑你的年收入和年借贷计算借贷收入比率。一旦银行计算出这个最大贷款额支付,它会用目前的贷款利率去计算出贷款额,然后得到能够贷多少款。

借贷收入比率被视为两部分:前期比率和后期比率。借贷收入比是前期比率。前期借贷收入比就是:每月房贷支付额购房者每月的收入,而房贷支付额包括所有的债务,如每月贷款本金和利息、每月地产税、每月房屋保险、每月管理的费用。贷款银行希望前期借贷收入比率不要超过28%。银行倾向你每月收入28%或者以下用来支付房贷。

借贷收入比率的第二个部分是后期比率。后期比率由下列内容组成:每月房屋支付、每月最低信用卡支付、每月儿童支付或者赡养费支付、每月汽车贷款费用、贷款的每月分期付款等。一般来说,银行希望后期比率低于36%。

借款收入比率的计算方法是,把所有的借款都加起来,然后用总收入来除,就得到这个比率。例如,每月房贷是1500元,汽车贷款是100元,其他贷款是400元,故你每月借款是2000元。假如你每月收入是6000元,你的借款收入比率是33%。贷款银行最高的借款收入比率是43%。不过,联邦房屋管理局的FHA最高比率可以达到50%。

对购房者来说,首付很重要,应该先考虑。人们都以为购房首付最低是20%。如果房价是30万元,首付就要6万元。当然,首付比例高,贷款申请容易获准,贷款利率也较低,屋主每月的支付额也低。但是,其联邦房屋管理局(FHA)允许的首付最低定为3.5%。你想到过这么低的首付吗?

不过,称联邦房管局的房屋贷款多少有点用词不当,因为该局并不发放房贷,而是房贷的保险机构。联邦房管局是一个联邦机构,帮助购房者获得房贷,特别是首次购房者。联邦房管局制定一些有保险的贷款标准,如果银行按照这个标准发放房贷,而这些贷款又符合它制定的标准,该局将负责赔偿贷款的损失。

联邦房管局的贷款指南在信用分数和贷款首付上相当宽松。只要借款者对低的信用分数有合理解释,该局就会给他们的房贷提供保险。联邦房管局担保的贷款还有其他的好处:首付可由礼金组成;信用分数可以低到500分;房贷保险可以在交易完成前支付部分,余下的以后每月支付。而且,该局还通过“回到工作计划”(Back to Work program)帮助那些不幸的屋主,如房屋刚被拍卖、公司破产等。该局為全国高消费地区设计担保的房贷规模最多可以达到62万5500元,这些地区包括加州的橘县、首都华盛顿地区和纽约的五个区。

另外,房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)是两家联邦政府担保的贷款公司。它们掌控住宅主要贷款信用市场,近期已经宣布房贷的首付可以低至3%。假如你是在职的或退休的服务人员,或者住在农村地区,你甚至可能符合零首付的项目,这些项目可以从退伍军人部或者农业部获得。因此,在寻找贷款时,你应该问贷款公司询问是否有各种选择的首付。

为何买家都相信20%的首付是必须的?这是因為为规贷款要求20%首付,这样房贷保险(PMI)就不需要了。若是有了贷款保险,当购房者付足20%后,就不再需要贷款保险。例如,若是支付四年房贷保险后,房贷保险可以去掉。

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如何计算自己可贷款的最高金额

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