许多人想尽办法移民到美国,要实现其美国梦,其中拥有房产是实现美国梦的很重要一步。但初到美国,许多人并未有能力买房(土豪、富二代除外),租房住是不可避免的,但如何才租到理想的房子,下面分享一些心得与经验。

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一、俗话说得好:在家靠父母,出外靠朋友

找房子第一步绝对绝对不是直接上网站象无头苍蝇般天南地北地找,问问看你有没有朋友已经住在你想找的区域一段时间了,问问朋友的意见,绝对省下你无谓的网上盲目乱看的时间。问问哪些地方方便,哪些地方不太安全,哪个社区是危险区域要避开。各地中国同乡会、同学会也是你可以寻求建议的好地方。

二、安全第一

“Location, location, location! ”是房地产业一直强调房产的重点,就算是租屋也是金科玉律。要找什么地点的房子呢? 我在找房子时其实第一步是看安全其次看方便,最后再看房子细节。安全在是最重要的重点,原因当然是因为美国人人都可以拥有枪枝,抢劫、枪击和各式犯罪层出不穷,发生任何事都会遗憾一辈子。又或者仅是家里附近常常有一群流氓或帮派分子整天流连街头,如果真的被揍被抢一次就也是划不来的。如何分辨好区坏区呢? 除了问朋友, 以下有些网站可以供你参考:

Spotcrime.com:详细列出某地过往到最近的犯罪活动,是我使用最多的网站, 可以详细看到犯罪细节及案发现场的Google 街景图。

Fbi.gov/about-us/cjis/ucr/ucr:FBI 网站可以让你搜寻某地区是否有通缉犯,之前有犯重大罪目前假释的犯人居住地址现况,如果已经用前两个方法,应该这步骤是不需要的,但是若不放心还是可以确认一下。

再附上几个分析安全的网站供大家参考

  • http://www.city-data.com/
  • http://www.neighborhoodscout.com/
  • http://www.relocationessentials.com/

不怕一万只怕万一,这些事大家都不愿意遇到,所以一开始多花些时间筛选安全的地区,这是绝对不可偷懒和省略的步骤。

三、工欲善其事, 必先利其器。

你是用什么方法找房子呢? 朋友介绍不错,学校布告栏也可以。但是使用网站可能还是比较有效率的。听从在美国已久的朋友建议,我使用以下几个网站。

1、http://www.craigslist.org/

听到10个美国人有9个都在这上面找房子,真难以置信。这个网站显得老旧,又好像常常有诈骗,不过资讯量很充足。看房子的过程问了一些房东,基本上他们大的网站都会刊登,而Craigslist是他们一定会放的网站首选,如果你没时间看其他网站,就专心在这里找吧。

Craigslist 地图模式很不错,搭配好确定要找的区域可以直接搜寻理想区域的房子,也不用看地址再查Google map了。

2、http://www.realtor.com/

房子数量最多,在搜寻时可以先决定你要几个房间、浴室、价格上下限、房子面积、房子类型。精简后的搜寻结果有助于你快速看到理想的房子,注册会员后看到喜欢的可以很轻松在线联系屋主或房产中介。对房子所在的安全、学校、交通、整洁都有评比,除了Craiglist这是我最常看的网站。

3、http://www.zillow.com/

也是可以用地图模式显示搜寻结果,更可以随意圈定你想要的区域,结果可以依租金排序,也是蛮方便的网站。

4、https://maps.google.com/

买东西都要货比三家,租房子至少要比较个十家吧。当你已经从安全区、房子大小及租金来找出至少都符合你条件的未来落脚处,接下来该怎么进一步挑选呢? 我这一步会比较房子的交通情况及周围的环境。

Google Map 相信大家都会用,可用比较这些房子到你学校、办公室的距离,最好在你每天会通勤的时间段查询,可以了解实际交通状况。如果有些房子所在地点会花上你太多通勤上下班时间,就要慎重考虑。

此外,Google Map 街景图可以先让你看出房子附近的街道,很多时候你看街景图就可以粗略了解附近社区的情况,先在电脑前看清楚省的多跑一趟。

5、http://www.bing.com/maps/

Bing Map 是我这次才发现的有趣工具,它的Birds’ eye提供第一人称鸟瞰图,像鸟一样从空中俯瞰地表,从这个可以看出你要找的房子是不是阳光都会被邻近的建筑物挡住,又或是在工厂、学校附近,Birds’ eye可以适当补足Google Map 的不足。

6、http://www.apartmentratings.com/

Apartment Ratings 列出通常都是整个社区或是公寓大楼的案件,你可以看看之前的房客如何描述这个房子,地理位置、环境、格局是否理想,是否有管理、隔音、蟑螂、维修等麻烦。前房客推荐指数也是重要指标,通常低于50%推荐的房子要很小心了,是什么问题让大家不喜欢这个房子/公寓,而你对这问题的容忍度决定要不要再考虑这间。

四、综合价值

所有的条件都差不多考虑后,你可能还是有太多选择在手,你已经把房子从租金、安全、交通、评价都考虑了,下一步你该思考房子的真实内在”价值”了!

你可以在网上查询某个地址的房产税(property tax)的详情,在Google上搜索 目标地址+property tax,一般你可以查看此房产最近的交易价格与日期、房子大小、每年房产税多少等等。如果两个房子租金差不多,通常房产税较高的房子比较新、设备比较好、区域比较好。

如果想了解屋主姓名,你也可以在Google 屋主姓名,看看有没有被房客在网上抱怨或申诉。LinkedIn 也是你查屋主过往职业的好帮手,如果他职业一路顺遂得到许多人的推荐,可能应该算是不错的人吧。

美国房子很多都有Condominium Fees(类似小区管理费),所以Google 目标房子地址+condo fee,让你知道你房租有多少是被缴给社区,有多少是房东的收益,扣掉管理费之后你才会了解哪些案件房东赚很大。

做完以上的功课后,相信你已把范围缩小到个位数了,不论选哪个都不差了,就只看你想要住公寓还是房子,室内大一点的房子还是有公共设施的房子,最后一点提醒是:综合考虑所有的花费和时间。

除了租金,你还要加上通勤的油钱或是交通费、水电天然气费、上网费、停车费等。每天所花的时间和金钱的差距取舍也是个难题,如果只便宜100美金,但你每天要多开1小时,一个月多花22小时,就算只以最低基本工资$7.5来看,你也等于每个月多付出$165的时间成本,算起来你还是损失的。

总而言之,在安全至上的最高指导原则下,考虑一间房子的总体”价值”而不单是名目上的租金”价格”!相信大家都可以找到理想的房子。

五、签约步骤

经过上面介绍的方法综合比价后,你已经找到理想的目标房子,下面就要开始与房东或中介准备签约了。

1、先下手为强

好的房源无论在那里都是很抢手的,从放出消息到签约,大部分房子都在2周内可以顺利找到房客。我过去一个月在网路上看的结果也差不多印证这样说法,有的屋子你一直看到屋主重新贴文找房客,有的屋子你今天看到信息,明天打电话要约时间去看,屋主就说有人已经提交签约申请了。

我切身之痛是之前看了在不错区域的一间房子,实地去看后,也和屋主相谈甚欢,当时我已经说我很中意, 大致说一下2天内给他答复,房东也一直有礼貌的说没问题,没想到隔天早上我要向他要申请表时,房东就说有别人之前看过,当天稍早已经过来签约,让我扼腕好久。所以如果看到不错的房子,Email和电话双管齐下,赶快连络房东看房子吧,不要拖拉。

2、双向选择

你在看房子的同时, 房东或仲介也同时在观察你,看你是不是他们想要找的理想房客。要让房东/仲介中意你,请注意以下几点。

  • 别迟到!  就算真的塞车也要先以电话告知,第一印象就扣分对你来说真的不妙。
  • 服装请至少穿着 Business Casual。你很有感觉那是你未来一年的家,所以你要穿T-shirt +拖鞋看房子体验未来入住轻松的情况。那你可能永远住不了这里。平常你是乱室佳人不打紧,看房子时请展现出你要工作面试或是选美的装扮,乾净、整齐、有礼貌,让他们觉得租给你房子总是可以保持整洁如新,那么你就成功了。
  • 准备一些有意义的问题。就像你面试需要准备一些问题要问公司,看房子也是一样。询问房子室内面积多大,一般水电天然气费多少,屋内有东西损坏该联络谁。

3、Go extra mile

看好你理想的房子,也展现你美好一面给屋主或中介看了,接下来你就要申请这间房子了。美国和中国租屋不太一样,屋主会仔细看你的背景资料,包括信用纪录、收入情况来决定是否要把房子租给你。为什么这么麻烦呢? 一方面是因为美国的法律还算保护房客,如果你不付房租赖着不走,屋主会拿租约去警局报案,之后警察会来敲你家的门了解详情。但警察可是不能逼你走的,屋主搜集完证据后会依循法律途径来请你离开,如果你一直不付房租(当然会对你信用影响)和屋主周旋,到你真的被依法强制搬离时可能也过了好几个月了! 你没付房租,但屋主的房贷、Condo Fee和 Property Tax等可是要一直要缴交的,最后房租也可能是烂帐追不回。种种理由让美国屋主宁可事前预防措施多做一些,确保房客有能力付房租,以及是个理想的房客不会有让他头痛的意外发生。

房子申请时,除了屋主给你的申请表格,建议你再准备一份大约一页的自我介绍。这份自我介绍可以附上你的姓名、电话、Email、目前签证类型、目前地址、目前职业、薪水、前一份职业、是否拥有的车子(款式)、你的照片、银行拥有帐户类型,一段自我介绍文章及5到10个前房东、上司、同事、朋友联络方法等。

客观的资料没办法做什么改变,不过你的自我介绍可以隐恶扬善,把你写成是有史以来最爱干净、整齐、不开派对、不养宠物、不抽烟的人,最好是经常不会在家的房客。

自我介绍另一个重点是你的 Reference。附上前任房东、同事及朋友们的姓名、电话、email、职称、公司宝号等资讯。在不说谎的前提下,请他们把你说成是理想房客的楷模。这些Reference其实90%以上房东都不会真的打电话问吧。但是你列出来了,至少表示你有信心,若他有两个或以上的人选在考虑,你附上的这个资料可能就是让你胜出的关键。Go extra mile 多走一里路,在人生各种挑战上都能帮你一把,You Never Know.

4、Close the deal(签下你的梦想之家)

若房东通知你接受你的申请了,寄租约或通知你签约,别看都不看就签了,最好能逐条细看,所有的条款都是可以再和房东协商的,以下是我整理要特别注意合约中的事项,保护你的权益,若不满意记得及时提出。

  • 房租每月的几号付? 如果晚付的处罚是多少? 押金是多少?
  • 合约开始的时间? 若房东希望你立即入住而你想要1个半月后再搬,两方可以接受的底线在哪?
  • 房子中间转租给别人是否可以?
  • 租约到期后是自动续约一年,还是转成一个月一个月的续租?
  • 房客搬出前多久需通知房东? 房客需要为房东展示房子给未来房客看吗?
  • 房客有可/不可抗力因素要提早结束租约的条款否?
  • 房子的保险需要房客购买,还是房东购买?
  • 若搬入前已存在的损坏,但没检查到,搬入后几天内可以反映并请房东修理?
  • 如果室内设备出现故障,是哪方付钱修理? 程序如何? 该联络谁?
  • 若有紧急情况,24小时紧急处理方式是什么?
  • 房客搬出后的清洁标准如何? 搬入前房客是否得到同样标准的房子?
  • 若有公共设施,有什么费用是需要额外支付?
  • 室内是否可以打钉子或是改变装潢?

询问、协商及确认好你的权益后,可以放心的签下你租约了。准备入住并享受你梦想之家吧!

如果你只是租1个月以内的短租房,可以使用AirBnb;如果是不足一年的中期租房,可以到HomeSuite查找。

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在美国租房攻略

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