一般来说,非美国居民如果想在美国购置房产,最直接的方式是用个人名义来拥有较为单纯,只是在投资美国的房地产时,自己居住一般没什么问题,但若用作出租用途,可能也和做生意一样容易被告,或产生法律纠纷,若用LLC持有,发生诉讼纠纷或债务则不会波及个人。

所谓的LLC,是指“有限责任公司”(Limited Liability Company,简称LLC),是美国特有的一种公司组织形态,LLC 和合伙组织一样,没有重复课税的问题(依美国税法规定,公司课一次企业所得税,盈余分配给个人又要课一次个人所得税),债务不会波及个人。只有一个股东也可以成立LLC,外国人亦可为LLC的股东,因此许多外国投资者选用此模式。

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在美国购置房产后会产生的三种税

1、房产税(Property tax): 美国不动产每年要缴纳房产税,虽然全美各地税率不一,但很多地区约在市价的1.3 %~1.6%。举例来说,一个价值100万美元房子,一年房产税最少要1万美元以上。

2、所得税(Income tax)

1)租 金:如果将房屋出租,由于不动产在美国,出租或出售所得利润均为美国来源收入,无论是否为外国人,或者居住国家是否与美国有租税协定,此收入均被视 为美国收入应纳美国税。非美国居民的租金收入有两种处理方式:一种是承租人直接依租金“收入”的30%扣缴,这种情形下,该房屋的房屋税、修理费用、房屋保险等都不能扣减。另一种方式是选择申报年度所得,以1040NR表格来申报租金“所得”,按外国人的累进税率课税,此种情形下税法容许一些费用可以自收入项下减除。

2)出售收入:如果希望过几年可能就会将房产卖掉。这时,因为拥有超过一年以上房屋出售所得,就会适用比较低的15%税率来课美国资本利得税,所以长期投资会更加有利。

但是需要注意另外一个规定:即外国人出售美国不动产,在取得出售款时,因外国人身分,10%的售价将会被买方代扣。举例来说,房子卖价150万美元,出售时会被扣缴15万美元。但是,在申报整个房屋的所得(即收入减去成本)后,再计算应纳税额后,可多退少补先前被扣的15万美元。

3)赠与税(Gift tax)及遗产税(Estate Tax):如果赠与美国的不动产,不动产在美国境内,会课美国赠与税。又因是非美国居民,不能适用一生赠与100万 美元免税的规定,因此会课赠与税。如果不幸过世,该不动产也要被征收美国的遗产税。所以,非美国居民并不适合在美国直接赠与不动产给子女,反而应该适时出售不动产,取得房款后汇出境外,再以境外资产赠与子女,就没有美国赠与税的问题,而在美国的子女需向美国国税局申报3520表

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外国人在美国购置房产后会产生的三种税

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