再谈美国的房地产税

Miniature house in mousetrap of taxes, concept

文章来源:雾谷飞鸿

上个月我们介绍了美国房地产税的概况“谈谈美国的房地产税及欠税后果”,不少网友提出许多问题,这里就择要回答,希望能让网友进一步了解房地产税的相关情况。

一、“房屋价值怎么评估?

在房地产税中,有两个因素起关键作用,一是税率二是房屋及地产价值,房地产税的多少,就是由这两个因素组成的。由于房地产税主要由各地政府征收,因此房地产价值的评估由地方政府负责,各地政府有各自的法律法规,所以房地产价值评估方式也不一样。

大致说来,房地产评估的基本原则有3个:

1、本地区最近一段时期同类房屋成交价格,这是评价房屋价值(包括所在地皮价格)的重要因素。

2、修建同类房屋的价格加上地皮价格,即在当前建材及劳力价格的情况下,在同一块地皮上修造同类房屋的造价,同时根据房屋的新旧程度折旧。

3、房屋出租价格,假定房屋供出租,可以收到多少租金。

综合以上三个因素,再考虑本地区经济发展情况,估价员就会对每一栋房产的价值作出评估。地方政府根据估价员的评估,提前半年将新的评估报告寄给屋主,如果屋主觉得评估合理,就等着政府寄来新的税表;如果觉得不合理,可以提出要求重新评估,政府会根据屋主的要求,重新审核评估报告并将结果告知屋主。屋主如果还不满意,可以要求上诉,由法庭裁定。

二、“公寓式楼房的地产税和独栋住宅有没有区别呢?”

公寓式楼房分为两种,一种是合作公寓(coop ),一种是公寓(condo),无论是哪种形式的公寓楼房,只要是居民住家而非商业楼,其税率与独栋住宅是一样的。以首都华盛顿特区为例,2016-2017年度的房地产税率共分4个等级:等级1的税率为0.85%,适用所有居民住宅;等级2税率A为1.65%,适用价值不超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆等;等级2税率B为1.85%,适用价值超过300万美元的商业及工业楼,包括旅馆;等级3的税率为5%,适用空置房屋;等级4的税率为10%,适用于维修不良或破败的房屋(blighted real property)。所谓维修不良或破败的房屋,主要指墙壁、屋顶、窗户、阳台或其他房屋结构维修不良,或有危险、不卫生、威胁社区公共卫生等。这个税率主要目的是迫使屋主保持房屋的安全卫生整洁美观。

三、“美国房产税一年多少美元?”

根据美国人口普查局的统计,全美屋主2015年平均交纳房地产税为2149美元。2015年全美各州房地产税率,最低的是夏威夷,为0.27%,最高的是新泽西,为2.35%,新泽西的税率是夏威夷的8.7倍。也就是说,在夏威夷一栋20万美元的房产,只需交税540美元,而在新泽西则需交税4700美元。

四、“贷款买房的,为什么每月银行除了扣还贷的费用,还要扣房产税和保险费用?”

银行贷款给购房者是有风险的,因此会将房屋本身作为抵押品,如果贷款者为了省钱不买房屋保险,一旦房屋失火或遭其他灾害,银行可能就拿不回放出的放贷;或者贷款人不按时交纳房地产税,一旦被政府追债,政府可以将房屋强制拍卖,而在这种情况下,银行只是第二顺位的债权人,政府则是第一顺位的债权人。为了避免上述两种情况的发生,银行一般会要求设立代管账户,替房贷者交纳房产税及房屋保险费用。当然,如果客户希望自己直接交纳房地产税及房屋保险,银行也会同意,但往往会提高房贷利率0.25个百分点。

 

扫描二维码分享文章到微信QQ朋友圈
QR 码